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法律関係

退去トラブル!敷金が返ってこない?高額請求から身を守るには?

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退去トラブル!敷金が返ってこない?高額請求から身を守るには?賃貸物件に住んでいると必ず経験するのが『退去』だと思います。

退去の時にトラブルになりやすいのが『退去費用』と『敷金の行方』ではないでしょうか?

・納得のいかない退去費用を請求された
・敷金が全く戻らない所か逆にプラス請求された

このようなトラブルというのは頻発する問題とも言えます。

実際に私が経験した退去トラブルの体験談と知っておくのと知らないのとでは大きく損をするポイントをご説明していきたいと思います。

私が体験した退去トラブル!


これは私が実際に体験した退去トラブルなのですが、私は8年居住した賃貸アパートの退去を決めました。

まずは退去トラブルが発生するまでを時系列だまとめていきたいと思います。

8年居住した部屋は2LDKで駐車場込みで家賃は5万円で契約時に敷金を1ヶ月分納めています。

2階建ての1階で一番端の角部屋という環境でした。

大家さんは不動産業や飲食店などを経営する経営者でした。

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入居後に様々な問題点が浮上

この物件に8年居住したのですが、実はこの物件は異常に湿気が多く寝室の部屋はクロスが浮いて剥がれボードも真っ黒にカビが生えるという状態が続いていました。

特に冬場の湿気は凄まじく壁(クロス)が大粒の汗をかくほどです。

私はあまりに異常な湿気に市販の湿気取りを何個も設置していたのですが、それでは全く追いつかずに、あっという間に湿気取りが満タンになった上に壁は大量の汗をかいているという状況が不安になります。

湿気が酷すぎるという事を再三、大家さんの元を訪れ相談をしていました。

結局は具体的な対応をしてくれる事はなく湿気は退去時まで同じ状況で放置されていたんです。

結果的に尋常じゃない湿気によって寝室に置いていたタンスもカビが生え、中に仕舞ってあった服類も殆どがカビてしまうという悲惨な状態に陥ります。

入居時にクロスは貼り替えられていなかった

私は入居時にクロスが貼り替えされていない事に気付いていたので仲介してくれた業者に『クロスはこのままなんですか?』と確認をしたのですが業者は『綺麗なので』という事でクロスはそのまま使用する事になった経緯がありました。

この時は特に深く考える事なく話しは終わったんです。

ただ、後から考えると寝室のクロスは入居時に貼り替えてあったんですよね。

いよいよ退去の時・・


なんだかんだ8年住んだ部屋を退去する事を決めた私は管理会社へ退去の意向を伝えました。

すると後日部屋の状態を確認しにいくと言う普通の展開になったのですが、ここから私と大家さんの長い闘いが始まるのでした。

ザックリ言うと私は家具を運んだ時に家具を少し引きずってしまっていてフローリングに長さ5センチ程のすり傷を付けてしまっていました。

それを報告した上で大家さん側はこう提示してきました。

『クロスは汚れているし画鋲の穴もたくさんあるので全部貼り替えをしなければいけません。
湿気でクロスが剥がれている箇所もあるのでクロスの貼り替えは全額負担して下さい。
その代わりクロスを負担してもらうのでフローリングはこちらで負担します。
後日クロス貼り替えの見積もりをお渡しします。』

私は『とりあえず見積もりの方をお願いします』と返答し鍵をお返しして引っ越しをしました。

恐ろしい見積もりが届いた・・・

後日、クロス貼り替え費用の見積もりが届いたのですが、その内容に驚きました。

詳しい内訳は省略しますがザックリとクロス全面貼り替えで¥14万円という見積もりが届いたんです。

しかも敷金を相殺した結果の14万円ですので実質は¥19万円の料金発生だったんですね。

大家側へ問い合わせてみた

さて、この見積もりを見た私は大家側へ問い合わせをしました。

私『クロスの見積もりが届いたのですが私の負担率は何%なのでしょうか?』

大家側『100%です。クロスを負担していただく代わりにフローリングは請求しませんというお約束なので。』

私『はい。確かに私はクロスの負担をすると言いましたが、正しい請求でなければ負担には応じられません。
私は8年居住しているので減価償却によってクロスの残存価値は1円のはずです。
正しい請求をお願いします。』

大家側『確認をして後日連絡します。』

最初の問い合わせはこのような内容だったのですがクロスというのは様々な誤解をしているケースが多いものです。

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減価償却?残存価値?

まずクロスに対する勘違いで最も多い勘違いは『入居してすぐ退去したらクロスは綺麗なんだから安いでしょ』という勘違いです。

以下の表を見てもらうとわかると思いますが

クロスの減価償却/借り主の負担率
居住年数 負担率
1年 85%
2年 70%
3年 55%
4年 40%
5年 25%
6年以降 1円

住めば住む程にクロスの価値というのは下がっていくので借り主の負担率も下がって行きます。

6年以上住んでいる場合は1円と上の表にありますが、これは今までは6年後の残存価値は10%とされてあたのですがガイドラインが改定された事によって1円まで減価償却出来るようになったからなんです。

これは子供が落書きしてしまったクロスであっても6年経過していれば残存価値は1円という事になります。

賃貸に入居して1年以内に退去する場合、大家がクロスを貼り替えると言った場合は85%を負担する事になります。

大家への問い合わせ続き

最初の問い合わせから数日後、再び大家側から連絡がありました。

私はスマホの通話を自動録音するアプリをインストールして通話を全て録音しました。

大家側『クロスの減価償却は正直、知りませんでした。調べてみた所、本当に残存価値が1円なようですね。』

私『はい。ですので1円で計算した見積もりを送って下さい。そして敷金の返還をお願いします。』

大家側『アナタが1円を主張するのであれば、やはりフローリングの負担をして下さい。フローリングは部分的な貼り替えが出来ないのでクロスよりも高額になると思います。』

私『はい?私はクロスの貼り替え費用を負担すると言っているじゃないですか?負担しないなんて言ってないですよ?』

大家側『クロスを1円しか負担しないならフローリングを負担してもらいます。クロスを負担してもらう約束でフローリングはこちらが負担するという約束でしたので、それにトイレのクロスだって画鋲の穴がたくさん開いてましたよ?あんなに画鋲の穴なんて開きませんよ普通は!寝室も結露でクロスが剥がれてるし!』

私『だから、クロスは負担するって言ってるじゃないですか。画鋲の穴が多いといいますが、そもそもトイレのクロスって入居時に貼り替えてなかったじゃないですか?結露だって私は何度も相談しているはずですが何も対策しなかったのはそちらでしょう?
私は自分の出来る対策はしていましたが手に負えないので相談しているんです。
それなのに何も対策しなかったのはそちらですし、そのおかげで私はベッドもタンスもタンスの中の服も全て使えない状態になったんですけど。』

大家側『いえ、フローリングの貼り替え費用を請求します。』

私『言ってる事滅茶苦茶ですよ?私はクロスの貼り替えの負担をして下さいと言われたから、わかりましたと答えてるんですけど減価償却を無視した請求をされたので正しい見積もりを送って下さい。正しい見積もりの請求を負担しますし、それで余った敷金は返還してくださいと普通の事を言ってるんですよ?』

『更に言えばクロスを負担してくれるならフローリングの負担は必要ないと、そちらが提案してきた事ですよね?それなのに減価償却なんか知らなかったから1円負担ならやっぱりフローリングの負担をしろなんて言ってる事滅茶苦茶じゃないですか?』

大家側『いえ、滅茶苦茶じゃありません。フローリングの請求書を送りますので負担お願いしますね』

私『話しにならないですね、こちらも色んな所に相談させてもらいますので。』

大家側『どうぞどうぞ』

私『ちなみに、この会話は全て録音しているので何かあればそのつもりですので。』

大家側『あぁ、そうですか。わかりました』

これで2度目のやり取りが終わったのですが何故か5分後に大家側から再び着信がありました。

大家側『あの、録音って本当にしてるんですか?』

私『してますよ。用心深い性格なものですから』

大家側『であれば、今回は私も知識不足で言い過ぎた部分もありましたので今回はクロスもフローリングも私が自腹で負担します。』

私『それでいいんですか?』

大家側『はい。こちらで全て負担しますので敷金は相殺という形でご了承してもらえないでしょうか?』

ここで敷金の返還を求める事も出来たのですが面倒なので手を打ちました。

私『わかりました。では敷金と相殺で一切の請求はしてこないんですね?』

大家側『そうです。』

私『じゃあ、それでいいですよ』

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入居時や居住中、退去時に心掛けるポイント


入居時や退去時に心掛けるポイントを知っておくと退去時に不当な請求はされにくくなりますし不当な請求をされた場合にも対処する事が出来るようになります。

私が考える入居時と居住中、退去時の気をつけポイントをご紹介したいと思います。

入居時の気をつけポイント

入居時に気をつけるポイントは『状況保全』です。

入居した時に壁に画鋲の穴が開いていないか、クロスは新品なのかトイレなどに清掃済みの帯はついているか。

そういった部分をチェックして可能であれば写真撮影しておく事と管理会社に問い合わせしておく事をおすすめします。

ちなみに通話を録音出来るアプリを使用して問い合わせの通話内容は録音しておくと完璧です。

言った言わないの水掛け論程無駄な事はありませんから。

目立つ傷やクロスに画鋲の穴や汚れがある場合は必ずすぐに管理会社や大家へ報告しましょう。

居住中の気をつけポイント

居住中の気をつけポイントは気になったら必ず確認するという事です。

例えばちょっとした水漏れだったり、それこそ結露が異常に酷い場合。

ドアの建て付けが悪いとか窓が閉まりづらいといった事も必ず大家や管理会社の耳に入れる事です。

よく些細な事をいちいち指摘するのはクレーマーみたいで気が引けるという人がいますが、その指摘をしないという事は退去時にトラブルが発生した場合にこちらの過失とされてしまう事もあるんです。

退去時にドアの建て付けが悪いのは使い方が乱暴だったからと言われたら言い返せないですよね?

結露だって放置していたと言われたら?

そうなった時に相談していたという事実は自分の有利な材料になるので住んでいて気になる箇所が出てきたら都度大家さんや管理会社に相談する事をおすすめします。

退去時の気をつけポイント

退去時の気をつけポイントは見積もりを良く見て納得出来なければ支払いは保留する事です。

その請求は本当に正しい請求なのかをしっかりと確認する事が大切です。

もしも退去費用などで揉めた場合に大家側と電話でやり取りする場合は必ず全てを録音しておくようにしましょう。

原状回復義務を知っておく


退去時によく言われる『原状回復の義務』というものは入居した当時の状態に戻す事ではありません。

入居した時と全く同じ状態に戻す義務ではないんです。

例えば年数の経過によって自然消耗する物だったり、通常の生活の範囲内でキズや汚れが発生してしまう物というのは入居時の状態に戻す必要はないんです。

例をあげるとすれば、カレンダーを設置する為に画鋲を使ったのでクロスに画鋲の穴があいたというのは通常の生活の範囲内です。

しかしカレンダーを取り付ける為に壁にクギを打ち込むというのは通常の生活とは言えません。

長期間生活した事で畳が日焼けしてしまうのは通常の生活の範囲内ですが畳にペンキを塗って色を変えるのは通常の生活の範囲内ではないですよね?

このように常識の範囲内での消耗というのは原状回復義務にはあたりません。

以下のような場合は借り主の注意義務違反と判断されるケースなので注意が必要です。

・食べ物や飲み物をこぼした事によるカビやシミ
・家具を移動した際の汚損やキズ
・鍵の紛失
・結露を放置した事によるカビ

といったような借り主の不注意などが原因となったケースです。

借り主の不注意ではなく、通常の使用による消耗などというのは実は毎月支払っている家賃で支払っているとされているんです。

主な経過年数による残存価値は以下の表を参照して下さい。

主な経過年数による残存価値
クロス 6年経過で残存価値は1円。
カーペット 6年経過で残存価値は1円。
クッションフロア 6年経過で残存価値は1円。
フローリング 部分補修=経過年数を考慮せず。
全体張替=建物の耐用年数と同じ。
流し台 5年経過で残存価値は1円。
エアコン、ストーブ 6年経過で残存価値は1円。
タンスなどの家具 8年経過で残存価値は1円。
便器、洗面台など 15年経過で残存価値は1円。
ユニットバス、浴槽 建物の耐用年数と同じ
建物の耐用年数
木造 22年
鉄筋コンクリート 47年

上記の表の中でもフローリングのトラブルというのは、とても多くて困っている人がたくさんいます。

私も大家側に言われたのですが部分的なキズなのに『フローリングは部分補修が出来ないので全面張替が必要』と言って高額請求をしてくる悪質な大家はまだまだ多いです。

このフローリングは部分補修が出来ないというのは嘘で基本的に部分的なキズは部分補修が可能なんです。

フローリングの全体張替が必要なケースというのはフローリング全体に深いキズや凹みなどがある場合です。

そしてフローリングの部分補修の場合は経過年数は考慮しないとガイドラインにあるので請求額を支払う必要があります。

また滅多にないケースなのですがフローリングの全体張替を要求された場合は経過年数を考慮するとガイドラインにあるので経過年数に応じた割合の負担をします。

さいごに

基本的に敷金は返ってくるお金です。

入居時、居住中、退去時の気をつけポイントは非常に大事なので必ず実践するようにしてほしいです。

また退去時に身に覚えのないキズの責任を負わされそうになる事も珍しくありません。

入居した時からあったキズだったとしても認めない大家もいます。

そんな時には何とかキズが入居時にあった物だと証明しようとしてしまいがちですがこの場合の立証責任はアナタではなく大家側にあります。

アナタが入居時からあったキズだと立証するのではなく大家側が入居時になかったキズだと証明しなければいけないんです。

知識があるのとないのとでは場合によっては天国と地獄になってしまうので、人の良さそうな大家だとしても退去時に豹変する大家もいるので油断せずに自分を守るための準備は日頃からしておいて損はないですよ。

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  • この記事を書いた人
TAKA

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運営者:TAKA 年 齢:30代 出身地:北海道 ‐自己紹介‐ 私はパソコン、車、そして天体が好きな30代です。 ブログでは基本的に自分の好きな事を書いていくスタイルなので カテゴリーはゴチャゴチャしていて汚いと思います(笑) 不定期更新ですがマイペースで更新していきたいと思っています。

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