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日常生活

住宅ローンの審査は何を見る?申し込み先によって全然違う事知ってる?

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住宅ローンの審査は何を見る?申し込み先によって全然違う事知ってる?私もそうですが、ある程度の年齢に達して結婚もして家族を持つと誰もが考えるのが

マイホームの購入ではないでしょうか?

私が住んでいる地域では賃貸で3LDKの部屋の家賃は平均して7万円から8万円というところです。

毎月それぐらいの家賃を払っていると自然と考えるのが『家、建てられるんじゃないの?』という事です。

そんな事を考えている時に限ってモデルルハウスの見学のお知らせがポストに投函されたり・・・

『見るだけ見てみるか!』と家族で見学に行くと、奥さんは大興奮でマイホームの夢が広がってしまいます。

もちろん、私もマイホームは欲しいですが数千万円のローンが通るか不安だったりします。

ローンが通るなら勿論、すぐにでも契約したいと考える一方で『通るの?』という不安。

そこで疑問に浮かぶのは『住宅ローンってどこを見て審査するの?』という一点です。

ここでは住宅ローンの裏側を解説していきたいと思います。

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住宅ローンの借入の基準って?


住宅ローンを申し込む時に有名な所でいうと『フラット35』がありますよね?

アナタが『この条件で借りたい!』と思って申し込んでみても審査で断られる場合があります。

自分が購入したい家が目の前にある場合というのは『借りられる所ならどこでもいい!』と強引に借入してしまう事もあります。

慌ててローンをすると後々になって金利が高くなったり、変動金利になってしまったりして住宅ローンが大きな負担になってしまう事があります。

そうならないようにそれぞれのローンの借入の要件を知っておく事が大切です。

住宅ローンの審査が落ちた!という人もいればローンが通った!といおう人もいます。

年齢、年収などに大差がなくてもローンに落ちる人と受かる人に解れるのは何故なのでしょうか?

審査は『人重視』か『物件重視』にわかれる!

住宅ローンの審査項目というのは一般には公表されない事なのですが、申し込む金融機関によって大きく2つの重要項目にわかれます。

『人の重視』と『物件の重視』にわかれるのですが、フラット35は物件重視で銀行などの民間融資は人重視の傾向が強いです。

【人重視の特徴】
人重視の審査の場合は年齢や勤続年数、年収といった個人の信用を厳しく審査します。

【物件重視の特徴】
物件の条件を重視する審査の場合は住宅の床面積や耐久性などが住宅金融支援機構の技術基準に適合しているのかを厳しく審査します。

銀行など   フラット35
基本的に設定なし。 物件の制限 住宅の床面積
戸建て=70㎡以上
マンション=30㎡以上
5000万円~1億円
又は
物件価格の80%から100%
限度額 8000万円以下
又は
建築費・購入価格の100%以内
年収200万~400万程度
年収に応じて25%~35%以内
最低年収
返済負担率
年収400万未満=30%
年収400万以上=35%
最低2年~3年 勤続年数 制限なし
20歳以上~69歳くらいまで。
完済時75~80歳まで。
年齢制限 70歳未満
完済時80歳まで。
加入必須。
(一部任意の場合もあり)
団体信用生命保険 任意加入。

上記の表が主な民間金融機関とフラット35の借入基準のおおまかな違いになっています。

ポイント

銀行は人に対する基準が厳しく

フラット35は物件に対する基準が厳しいという特徴があります。

フラット35に申し込む時は物件選びが重要


年収や勤続年数といった人の属性に対する事に比較的緩やかなのがフラット35なのですが、フラット35に申し込む時は自分の年収や勤続年数を心配するよりも

物件選びがとても重要になります。

フラット35の融資を受ける為には住宅の条件があって、床面積や技術基準という項目があります。

とは言っても素人が物件を見ただけで、その物件がフラット35の要件を満たすかどうかという事はわからないと思います。

ですので、住宅を販売している不動産にその物件がフラット35の利用が可能かどうかを確認するようにしましょう。

フラット35に申し込む時に勤続年数も年収も申し分ないと思って自信を持って申し込んだ結果

住宅の基準が満たされていないがために審査に落ちるという事例もあります。

勤続年数も年収も十分なのにフラット35で審査が落ちた人は住宅に基準が満たされていなかったのかもしれません。

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頭金は意外と重要!


住宅ローンの最大の売り言葉には『頭金なしでマイホームが買える!』という物がありますが

この頭金というのは住宅を購入する際にはあった方が購入時も購入後も良いです。

住宅を購入する時に売却時の事を考える人はいないと思いますが、だからこそ売却時の備えが大切なんです。

『せっかく手に入れたマイホームを売るわけないだろう!』この主張はもっともです。

しかし住宅の売却というのはアナタが選択する事が出来ないケースもあります。

人生何が起こるかわからないので、何かの理由で住宅ローンの返済が不能になってしまうかもしれません。

そうなると住宅を手放さなくてはいけなくなるのですが、ここで運命をわけるのが購入時の頭金の有無なんです。

例えば3500万円の住宅を購入して8年後に返済不能になった場合。

その時点での住宅の価値が3割落ちて2450万円になっていたとしたら

頭金なしで購入していた場合のローンの残高は2980万円以上になります。

ちなみに抵当権はローンの支払いが終わらないと末梢出来ないので2450万円で住宅を売却しても500万円以上足りないので

その不足分は自己資金で補う必要がでてきます。

しかし頭金を2割入れて購入している場合は2450万円で売却するだけでローンが相殺されるんです。

この様に、頭金を少しでも多く入れるという事は住宅を安心して購入するという事になるんです。

住宅購入の為に必要な年収は?

銀行などの民間金融機関は基本的に借入の額に関係なく年収200万から400万が必要と定めている場合が多いです。

金融機関ごとに多少のばらつきはあるのですが、概ね300万から350万の年収があれば最低のラインはクリアしていると考えられます。

では実際に自分の年収でいくらの借入ができるのかという事ですが、これには『返済負担率』というものが関わってきます。

返済負担率というのは年間で返済できる金額が年収の何%に当たるのか?という事で大体は年収の25%から35%に設定している金融機関が多いです。

例えば年収300万円であれば75万円(25%の場合)か105万円(35%の場合)を返済に充てる事が可能である必要がある事になります。

ここで問題になるのが他のローンがある場合です。

車のローンや教育ローン、キャッシングなどがあると返済負担率を廉さんした結果、融資不可になったり借入額が低くなる事もあります。

ですので住宅ローンを申し込む前に他のローンはなるべく終わらせておく事が理想です。

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住宅ローンの疑問


住宅ローンを考えた時に色んな疑問が浮かんでくると思います。

例えば銀行は融資を決める際にどこを見て判断するのか?という事を気にする人は多いです。

前述しているようにフラット35は基本的に人よりも物件を重視する傾向があるのですが、ほかの金融機関は『信用力』を重視します。

借り手の返済能力を見ますから、年収がどのくらいあるのか、勤続年数はどのくらいか、勤めている会社の安定性を評価する金融機関もありますので

やはりキチンと就職して経済力と信用力をつける事が最善です。

その他の疑問を挙げていきたいと思います。

消費者金融系のカードを持っている

消費者金融のカードを持っていると住宅ローンが借りにくくなるという噂の真相はどうなのでしょうか?

実際の所、カードを持っているだけで使っていない場合は不利になる事はないと言われています。

ただ、クレジットカードでもローンの返済でもそうなのですが1回でも返済が滞っていたら最大7年は借入は難しくなるでしょう。

たった一度の延滞というのが信用を大きく下げてしまう事を忘れないで下さい。

また、延滞がなくてもクレジットカードを沢山持っている人は借入額が減額される事もあります。

賃貸と持ち家はどっちが得?

これも賃貸派とマイホーム派で意見が分かれる問題なのですが、実際の所はどうなのでしょうか?

確かに賃貸で家賃を毎月7万円払っている場合、その7万円という額は住宅ローンの返済額として十分です。

賃貸派の意見とマイホーム派の意見をまとめると

賃貸派

・家賃は苦しくなったら安い所に引っ越せる。

・メンテナンスにお金がかからない。

・ローンなんて30年も払える気がしない(病気もできない)

賃貸派の意見で多いのが上記のような意見です。

これから先何十年もローンを払える保証なんてないよ!とかメンテナンス費用がバカにならないでしょう!という事のようです。

対して持ち家派は

持ち家派

・家賃は一生払っても家は自分の物にならないからムダ金。

・持ち家はローンが終われば自分の財産になる。

・家を自由にできる!

持ち家派の人の主な意見は、やはりローンが終われば自分の財産になるという事が大きいようです。

冷静に判断してみる

まず、マイホームの購入というのは満足度が大きいと思います。

自宅の購入は『必要かどうか』が重要で、何十年もローンを払う事と家を持つ事を天秤にかけても家を持つ事に魅力を感じる人は住宅を飼う事に迷いはないと思います。

では、住宅は資産になるのか?という所ですが現実的には住宅は資産になるとは言えないと思います。

といのも年々消耗して価値が減っていくのが住宅なので場合によっては修繕費に多くの費用が掛かる事を考えると負債と言っても言い過ぎではないかもしれません。

家賃を払うなら持ち家の方が得と考える事には私は懐疑的で、やはり10年後20年後にやってくる修繕費というものを考えると持ち家が得とは言えないと思います。

だからと言って賃貸の方が得という意味ではなくて

『どっちもコストは一緒』と言いたいです。

昔のように不動産の価値が右肩上がりで上がっていた時代であれば買った方が得だったと思いますが、今の時代は建物は入居すると価値が下がり年々資産価値は下がるので

持ち家は資産という考え方は出来ないと思います。

新築から30年もすれば建て替えも多いのが現状で、住宅ローンを払い終わったら新たなローンになる事が多いです。

さいごに

マイホームの購入というのは人生の中で最も大きな買い物だと思います。

ローンを申し込む時には申し込む金融機関がどのような事を重視する機関なのかをしっかりと調べておく事が重要です。

また、自分の信用情報に不安がある場合は事前に自分の信用情報の確認をしてみる事をおすすめします。

『全国銀行個人信用情報センター』『CIC』『日本信用情報機構』『CCB』といった機関は本人に情報を開示していますので

事前チェックをする事をお勧めします。

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  • この記事を書いた人
TAKA

TAKA

運営者:TAKA 年 齢:30代 出身地:北海道 ‐自己紹介‐ 私はパソコン、車、そして天体が好きな30代です。 ブログでは基本的に自分の好きな事を書いていくスタイルなので カテゴリーはゴチャゴチャしていて汚いと思います(笑) 不定期更新ですがマイペースで更新していきたいと思っています。

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